こんにちは。王鈴です。
今回は値引交渉について。
結論から言うと、売主次第。
結局はリフォーム費用を具体的に算出して、交渉材料とする。
リフォーム費用の決定、事前審査の承認が終わったので、
不動産屋さんと打ち合わせです。
希望額を提示して価格交渉。
この年収（290万）で売りに出された値段で買うわけがない。
結果「1480万→1300万」で購入価格が決定しました。
購入申し込み完了。結構値引きしてもらえた👍#中古住宅 pic.twitter.com/1NlEiAGI67
— 王鈴 (@KING_GS400) August 27, 2020
ツイッターのみなさん、「おめでとう」たくさんありがとうございます。
でも、まだ本審査通過してません！気が早いです。
だけど、うれしかったです。あざっす！
購入申し込みに必要なもの
・認印
・ローン事前審査書類
・リフォームの見積書
僕が持参したのは上記の書類。
あとは、不動産屋が用意する用紙に書き込む。
次回の打つ合わせ予定を決めて終了。
中古物件値引き交渉とタイミング
まずは、値引きされやすい物件の基本的な特徴。
・しばらく売れていない
・でかすぎるORせますぎる家
・古い家
・大幅なリフォームが必要な家
こんなところですね。
しばらく売れていなければもちろん、交渉はしやすい。
でかすぎる、せますぎる家は住む人が限定的なので、
売れにくい。
そして、大幅なリフォームが必要な家。
僕が買う家は3個の条件がそろっている。
・でかすぎる（6LDK）
・しばらく売れていない
・リフォームが必要
そのため、この家は安く売られていました。
築年数も25年ですから。
壁などにも穴があり、リフォームが必要。
値引してもらうためには
具体的にリフォームにおどれだけ金がかかるのか。
それを証明しないといけません。
値引交渉は購入申し込み時にやること。
購入申し込前も後もやらない方が吉
中古物件はどれくらい値切れるか
いきなり、とんでもない金額で申し込みしたら売主も激おこぷんぷんで、
せっかく気に入ったお家も手に入りません。
常識的には端数切り、1割引き、多くて2割引きくらいでしょう。
売主の状況によってはもっと値引きしてもらえる可能性もあります。
そこは不動産屋さんがどこまで教えてくれるかですね。
それと、家の状態。
大掛かりなリフォームが必要な状態であれば値引きもすんなりいくでしょうが、
明らかに大事にされていた管理されていた物件なら難しいでしょう。
まぁ、だめになったらだめで縁がなかったってことです。
「リフォームの必要あり」であれば2割くらいの申し込みでも大丈夫かな？
と思います。
中古住宅値引き交渉のポイント
・買う意欲を伝える
・リフォーム金額を明確にする
基本はこの2点。
不動産屋にやる気をだしてもらうことが大事。
そのためには上記の2点を行う事。
買う意欲を伝える
まずは、不動産屋にやる気を出してもらわないと…。
そのためには、ローンの事前審査。
目安でもいいのでどれだけリフォーム費用がかかるかの算出。
これらを購入申し込み前に済ませておきます。
僕は、おそらく概算でこれだけかかるだろという金額で事前審査を
しておき、本審査に進める状態にしておきました。
事前に事前審査を済ませておくんです。
これだけでも、買う気があるのが伝わるし、売主側も前向きになってくれるはず。
ちなみに、僕はARUHIと優良住宅ローンで審査しました。
リフォーム費用を提示する
フラット35でリフォーム一体型ならそれなりの金額でリフォームできます。
買った後のリフォームじゃ、住宅ローンと金利の高いリフォームローンの
板挟みで苦しい。
ってゆうか、俺じゃ払っていけない。
そのため、住宅ローンと一緒にローン申請。
今後の生活のためにもなるべくリフォームをしておくべき。
築25年であれば、外壁、屋根、水回りはリフォームしておいたほうが安心。
そして、大事なのは外壁と屋根。
内覧の時少し屋根と外壁のことを不動産屋と話した感じ、
しばらくやっていないようでした。
なので、この外壁と屋根のリフォームを軸に値引き交渉。
状態によっては塗装ではなく葺き替えとなる。
ソーラーパネルの脱着にも費用がかかる。
さらに25年そのままになっている、水回り。
リフォームだけでフルコースだと「900万」
リフォームはかなり削りますけどね。
バイクでいえば、白煙もオイル漏れもないけど、もう10万キロ走行で、
音も出てるし、そろそろ腰上OHが必要な状態です。
基礎（フレーム）がイッてたらあきらめるか、もう建て替え（レストア）でしょう。
どれだけ、お金かかるのかきちんと数字で提示しました。
でもね、そういった費用も織り込んで安く売りに出しているかもしれない。
だから、あんまり強引だと売ってくれなくなっちゃう。
自分で注文して、建てた愛着のある家です。
リフォームはこちら側のわがまま。
あくまで不動産屋さんの交渉材料として使えるようにするってだけ。
これが人気物件なら交渉の余地なし。
でも、売れにくい、売れていない物件だからこそできる事です。
人気物件でやってたら、すぐ売れちゃいますからね。
まとめ
今回このような形で値引き交渉をすすめましたが、
正直疲れました。
住宅のことってよくわからないし、想定外にお金がかかる。
それに築25年の物件にここまでお金をかける…。
でもね、家って法定耐用年数は低いけど、実際は長持ちするんです。
そのためには適切なメンテナンスが必要。
中古物件を安く買って、月々の支払を抑えて、後からリフォームしよって
考える人もいると思います。
でもね、リフォームローンと住宅ローンのダブルローン。
中古はいろいろ修繕費がかかってなかなかお金が溜まらない。
そんなこんなで、いきなりの外壁と屋根。
ってなったら、新築買ったほうがよかったんじゃ…。
ってレベルになると思います。
せっかくフラット35が低金利で月々の支払も抑えられるなら、
最初にきちんと大事なとこはやっておくべき。
バイクと同じですね。
実際、ここまでリフォームすると新築ローコストなら土地付きで買えます。
でもね、電気が通ってるでかいガレージ付きの家は買えないんだよ。
安い土地は市街化調整区域で建築確認も通るかわからないし…。
だったらガレージが建ってる市街化調整区域で、固定資産税も安いお家がお得。
ちなみに固定資産税は140坪なのに年間5万円。
しかも建替が可能な土地なんです。
市街化調整区域は売るつもりならおすすめしませんが、
住み続けるなら維持費も安いし、おすすめです。
そして、中古住宅を購入するときは、リフォーム一体型で住宅ローンを組むこと。
買ったときはいいけど、数年後、修繕。また数年後修繕。
なんて感じで、一気にやっておけばよかったなんてならないように
しっかりやっていきたいと思います。
そして、いよいよ次回は本契約。
手付金50万と印紙代1万を持参。
本契約→ローン本審査となります。
いよいよ大詰めです。
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